Bouwgeschil Bedrijfsverzamelgebouw: Wat de Voorzieningenrechter Beslist bij Ernstige Vertraging

Een bedrijfsverzamelgebouw met 126 units, een aannemingssom van €17,5 miljoen, 64 kopers die wachten op oplevering en een aannemer die de bouwtijd ruimschoots heeft overschreden. In een uitgebreid kort geding bij de Rechtbank Noord-Holland kwamen vrijwel alle klassieke bouwrechtelijke geschilpunten aan de orde: toegang tot de bouw, dwangsommen, opschortingsrecht, inzagerecht en retentierecht. Het vonnis van 20 maart 2026 (ECLI:NL:RBNHO:2026:2991) biedt een schat aan praktische lessen voor opdrachtgevers, kopers én aannemers.

In deze bijdrage bespreek ik de belangrijkste overwegingen van de voorzieningenrechter en de lessen die daaruit te trekken zijn voor de bouwpraktijk.

Toegang tot de Bouw: het Recht op Inspectie (UAV 2012)

Een van de eerste vorderingen betrof een ogenschijnlijk eenvoudig punt: de opdrachtgevers wilden met een delegatie van vier personen de bouwplaats betreden om de kwaliteit en voortgang van het werk te controleren. De aannemer weigerde dat. De voorzieningenrechter oordeelde dat dit recht voortvloeit uit paragraaf 3 van de UAV 2012 en wees de vordering toe, op straffe van een dwangsom.

Belangrijk detail: de rechter voegde daaraan toe dat de delegatie zich wél aan de geldende veiligheidsinstructies op de bouwplaats moet houden. Dat is logisch, maar het voorkomt dat de aannemer het veiligheidsargument als rookgordijn gebruikt om toegang te frustreren.

Praktische les: als uw aannemer u de toegang tot het werk ontzegt, hoeft u dat niet te accepteren. Een kort geding kan snel uitkomst bieden. Documenteer de weigering schriftelijk en schakel tijdig een advocaat in.

Dwangsom op Opleverdatum: Waarom de Rechter Terughoudend Is

De opdrachtgevers vorderden ook een dwangsom op een concrete opleverdatum: als de aannemer niet per een bepaalde datum zou opleveren, zou hij voor elke dag vertraging een extra dwangsom verbeuren. De voorzieningenrechter wees deze vordering af.

De redenering is leerzaam. Ten eerste bestond er al een contractuele kortingsregeling: op grond van de overeenkomst was de aannemer bij bouwtijdoverschrijding een korting verschuldigd van €60 per dag per unit. Bij 86 units van de projectontwikkelaar komt dat neer op €5.160 per dag — een aanzienlijke financiële prikkel die al in het contract was ingebouwd.

Ten tweede achtte de voorzieningenrechter nader onderzoek nodig naar de oorzaken van de vertraging. In een kort geding is de ruimte daarvoor beperkt. Er speelden meerwerkdiscussies en er waren aanwijzingen dat ook de projectontwikkelaar een rol had gespeeld in de vertraging.

Ten derde overwoog de rechter dat de aannemer zelf een evident belang heeft bij snelle oplevering: zolang het werk niet is opgeleverd, lopen de kosten door en blijft de slottermijn onbetaald.

Opschortingsrecht van de Kopers

Een bijzonder interessant onderdeel van het vonnis betreft het opschortingsrecht van de individuele kopers. De 64 kopers die ieder een of meer units hadden gekocht, wensten een deel van de toekomstige bouwtermijnen op te schorten — bedragen van €15.000 tot €18.000 per unit — vanwege de aanzienlijke bouwtijdoverschrijding.

De voorzieningenrechter stond dit toe en maakte daarbij een opvallende overweging. De aannemer had aangevoerd dat de vertraging mede was veroorzaakt door handelen of nalaten van de projectontwikkelaar, en dat dit als overmacht moest gelden. De rechter oordeelde echter dat dit verweer niet kon worden tegengeworpen aan de kopers. De kopers staan buiten het geschil tussen de aannemer en de projectontwikkelaar. Zij hebben hun eigen contractuele verhouding en mogen zich op hun eigen opschortingsrecht beroepen.

Dit is een belangrijke nuance voor de praktijk. In bouwprojecten met meerdere contractslagen — ontwikkelaar, aannemer, kopers — heeft iedere partij een eigen positie. Problemen tussen de aannemer en de ontwikkelaar raken niet automatisch de rechten van de kopers.

Inzagerecht: Controle bij Open Begroting

De opdrachtgevers vorderden daarnaast inzage in diverse financiële stukken van de aannemer: offertes, facturen, weekrapporten en urenoverzichten. De achtergrond was dat het project werkte met een open begroting, waarbij de opdrachtgevers recht hadden op inzicht in de daadwerkelijk gemaakte kosten.

De voorzieningenrechter wees deze vordering toe op grond van de artikelen 194 en 197 Rv (exhibitieplicht). Opmerkelijk is dat de rechter oordeelde dat voor een dergelijk inzageverzoek in kort geding géén afzonderlijk spoedeisend belang hoeft te worden aangetoond. Het inzagerecht vloeide rechtstreeks voort uit de contractuele verhouding en de aard van de open begroting.

Praktische les: bij bouwprojecten met een open begroting of regie-element is het inzagerecht een krachtig instrument. Als de aannemer weigert transparantie te bieden over doorbelaste kosten, kan inzage in kort geding worden afgedwongen.

Retentierecht: Niet Zomaar Opgeheven

Tot slot het retentierecht. De aannemer had het retentierecht uitgeoefend op 41 huurunits die eigendom waren van de projectontwikkelaar. De projectontwikkelaar vorderde opheffing van dit retentierecht.

De voorzieningenrechter wees die vordering af. De overwegingen zijn illustratief voor de wijze waarop de rechter het retentierecht benadert. Ten eerste was het geschil over het meerwerk nog niet uitgekristalliseerd: de omvang van de vordering van de aannemer stond nog niet vast. Ten tweede beschikte de aannemer over geen andere zekerheden voor zijn meerwerkvordering. En ten derde stond het retentierecht op de 41 huurunits van de projectontwikkelaar de oplevering aan de individuele kopers niet in de weg — de units van de kopers werden niet door het retentierecht getroffen.

Het retentierecht is daarmee wat het altijd is geweest: een pressiemiddel en zekerheidsmiddel dat de rechter niet lichtvaardig opzij schuift. Wie opheffing vordert, moet aantonen dat de aannemer over voldoende alternatieve zekerheden beschikt of dat het retentierecht disproportioneel is.

Praktische Lessen voor de Bouwpraktijk

Dit vonnis biedt een aantal concrete aandachtspunten voor partijen die betrokken zijn bij bouwprojecten:

• Leg bouwtijd en startdatum helder vast. Onduidelijkheid over de bouwtijd leidt tot bewijsproblemen bij vertraging. Formuleer de bouwtijd in kalenderdagen of met een harde opleverdatum.
• Een contractuele kortingsregeling kan voldoende zijn als prikkel. De rechter legt niet snel een aanvullende dwangsom op als er al een kortingsregeling in het contract staat. Zorg dat die regeling voldoende bijt.
• Kopers hebben een eigen positie. In projecten met meerdere contractslagen kunnen kopers eigen rechten uitoefenen, ongeacht geschillen tussen de aannemer en de projectontwikkelaar.
• Inzagerecht is een krachtig instrument bij open begroting. Weigert de aannemer transparantie, dan kan inzage snel via de rechter worden afgedwongen.
• Het retentierecht wordt niet zomaar opgeheven. Wie opheffing vordert, moet een sterk dossier opbouwen over alternatieve zekerheden en proportionaliteit.

Het vonnis onderstreept dat bouwgeschillen zelden zwart-wit zijn. Juist in complexe projecten met meerdere partijen is het zaak om de eigen contractuele positie scherp in beeld te hebben en tijdig juridisch advies in te winnen.