Meetfout makelaar: 17 procent te grote woning op Funda leidt tot schadevergoeding

Een verkopend makelaar adverteert een woning met 185 m². De woning blijkt na inmeting 158 m² te zijn. Een verschil van 27 m² oftewel 17 procent. De Rechtbank Overijssel oordeelt op 22 april 2026 dat de makelaar onrechtmatig heeft gehandeld jegens de kopers en kent een schadevergoeding van €13.402 toe. Een leerzame uitspraak voor iedereen die met verborgen gebreken in vastgoed of een onjuiste woonoppervlakte te maken heeft.

De feiten in het kort

In april 2023 wordt een woning te koop aangeboden voor €497.500. De Funda-advertentie vermeldt een woonoppervlakte van 185 m². Een eerste koper biedt €512.704, maar zijn koopovereenkomst wordt later ontbonden. De reden, zo zal pas een jaar later blijken, is dat een door deze koper ingeschakelde taxateur de woning op slechts 158 m² meet.

Begin juni 2023 benadert de verkopend makelaar de aankoopbemiddelaar van een tweede koper, met de mededeling dat de eerdere koop niet is doorgegaan. De informatie over de daadwerkelijke woonoppervlakte wordt daarbij niet expliciet gedeeld. De tweede kopers handhaven hun eerdere bod van €500.000 en tekenen op 13 juni 2023 de koopovereenkomst. In artikel 23 van die koopakte staat de standaard NEN2580-clausule, die kort gezegd inhoudt dat de meetinstructie kleine verschillen niet uitsluit.

Een jaar na de koop, in juni 2024, ontdekken de kopers de werkelijke oppervlakte. Drie afzonderlijke metingen, uitgevoerd volgens de meetinstructie, komen uit op 157 of 158 m². De kopers stellen de makelaar aansprakelijk en starten een procedure.

De norm: redelijk bekwaam en redelijk handelend

De rechtbank herhaalt de bekende maatstaf. Een verkopend makelaar dient ook jegens de partij waarvoor hij niet optreedt te handelen als een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar. Hij handelt onrechtmatig wanneer hij voorafgaand aan de verkoop onjuiste of misleidende informatie verstrekt over eigenschappen waarvan hij moet begrijpen dat zij voor de aankoopbeslissing van belang zijn. Tot die eigenschappen behoort in het algemeen de netto woon- of gebruiksoppervlakte. De aspirant-koper mag er bovendien op vertrouwen dat de makelaar bij inmeting de geldende meetinstructie (NEN2580) heeft gevolgd. Die meetinstructie strekt nu juist ter bescherming van de aspirant-koper.

Tegenover drie metingen die volgens de meetinstructie zijn uitgevoerd en alle uitkomen op 157 of 158 m², kan de makelaar het verschil niet verklaren. Een eigen ingevulde uniforme meetstaat ontbreekt. De rechtbank neemt daarmee als vaststaand aan dat de woning maximaal 158 m² meet en dat de op Funda vermelde 185 m² onjuist is.

De NEN2580-clausule biedt geen vrijbrief

Een belangrijk element in de uitspraak is het oordeel over de bekende NEN2580-clausule die in vrijwel iedere NVM-koopovereenkomst staat. De makelaar beroept zich daarop om aansprakelijkheid af te wenden. De rechtbank wijst dat beroep van de hand om twee redenen.

Ten eerste is het beding opgenomen in de rechtsverhouding tussen koper en verkoper, niet in die tussen koper en verkopend makelaar. Niet valt in te zien waarom de makelaar zich op een tussen anderen overeengekomen exoneratie zou kunnen beroepen. Ten tweede sluit de clausule slechts kleine verschillen uit, veroorzaakt door interpretatieverschillen, afrondingen of beperkingen bij de meting. Een verschil van 17 procent valt daar niet onder. De tekst van de clausule lijkt te doelen op marginale meetverschillen, niet op het mislopen van bijna een derde van wat de koper dacht te kopen.

De aankoopbemiddelaar is geen vertegenwoordiger

De makelaar voert nog aan dat hij de aankoopbemiddelaar van de koper wel op de hoogte zou hebben gesteld van een discussie over de woonoppervlakte. Daarmee zou de wetenschap aan de koper kunnen worden toegerekend en zou de zorgplicht zijn vervuld. De rechtbank verwerpt ook dit verweer.

Uit vaste rechtspraak van de Hoge Raad volgt dat een aankoopbemiddelaar voor de koper hoogstens fungeert als bode en niet als vertegenwoordiger. Wat een aankoopbemiddelaar weet of had behoren te weten, wordt de koper niet zonder meer toegerekend. Bijzondere omstandigheden die in dit geval een uitzondering zouden rechtvaardigen, zijn niet gesteld. Daarbij komt dat onbetwist is dat de makelaar de kopers ook nooit zélf, rechtstreeks, op het oppervlakteverschil heeft gewezen. Wie als verkopend makelaar weet dat een eerdere koop is afgesprongen op de woonoppervlakte, mag niet volstaan met een terloopse mededeling aan een derde.

Causaal verband en schadebegroting

Aan het causaal verband stelt de rechtbank geen hoge eisen. De makelaar heeft door de onjuiste informatie zelf de situatie gecreëerd waarin niet meer valt vast te stellen wat de kopers zouden hebben gedaan als zij de juiste oppervlakte hadden gekend. Aannemelijk is dat zij of een lager bod hadden uitgebracht of de woning helemaal niet hadden gekocht.

De schade laat zich niet exact berekenen, omdat een woning niet wordt gekocht per vierkante meter maar als geheel. De rechtbank schat de schade daarom ex aequo et bono op grond van art. 6:97 BW. De vier in de procedure ingebrachte taxatierapporten variëren van €465.000 tot €505.000, maar zijn niet allemaal bruikbaar. Twee van die taxaties gingen uit van de onjuiste oppervlakte van 185 m². De taxatie die uitgaat van 158 m² en uitkomt op €465.000 wordt door de rechtbank te laag bevonden, gelet op de gemotiveerde kritiek op de gebruikte methodiek. Een ander rapport dat eveneens 158 m² aanhield was opgesteld voor financieringsdoeleinden en wordt om die reden niet doorslaggevend geacht.

Rekening houdend met de juiste oppervlakte (158 m²), het verschil met de geadverteerde oppervlakte (27 m²), de orde van grootte van de koopprijs (€500.000) en het feit dat woonoppervlakte een belangrijke maar niet de enige prijsbepalende factor is, schat de rechtbank de werkelijke marktwaarde op €487.500. De koper is daarmee €12.500 te veel kwijt geweest. Daarnaast krijgt de koper de kosten van de hermeting en hertaxatie (€902) vergoed op grond van art. 6:96 lid 2 sub b BW. Totaal: €13.402.

De vordering tot vergoeding van rentederving over een vermeend te hoog hypotheekbedrag wordt afgewezen wegens onvoldoende onderbouwing. De wettelijke rente loopt vanaf de datum van dagvaarding.

Wat dit voor uw praktijk betekent

Voor kopers die na de overdracht ontdekken dat hun woning aanzienlijk kleiner is dan op Funda stond, is deze uitspraak van praktisch belang. De drempel voor aansprakelijkheid van de verkopend makelaar is laag en de standaard NEN2580-clausule biedt de makelaar geen vrijbrief bij substantiële meetverschillen. De schade wordt billijk geschat en hoeft niet exact te worden bewezen, mits het causaal verband aannemelijk is. Een hertaxatie en een onafhankelijke meting volgens de meetinstructie zijn essentieel om de claim te onderbouwen.

Voor verkopend makelaars onderstreept de uitspraak dat een eigen meting volgens NEN2580, gedocumenteerd in een uniforme meetstaat, geen overbodige formaliteit is. Wanneer een eerdere koop is afgeketst op een meetdiscussie, is een terloopse mededeling aan een aankoopbemiddelaar onvoldoende. De juiste handelwijze is om de aspirant-koper rechtstreeks en uitdrukkelijk te informeren over wat speelt. Wie dat nalaat, riskeert een onrechtmatige daad en de daaruit voortvloeiende schadeplichtigheid.

De parallel met andere consumentenkoopvraagstukken is treffend. In een eerdere bijdrage besprak ik hoe sinds 2022 ook bij consumentenkoop van een tweedehands auto de bewijspositie van de koper aanzienlijk is versterkt. Het terugkerende patroon: de partij met de informatievoorsprong (verkoper, makelaar, professional) draagt het risico van onjuiste of onvolledige mededeling, ook wanneer een standaardclausule anders lijkt te suggereren.

Tot slot

Heeft u net ontdekt dat uw woning kleiner is dan u dacht? Of bent u verkopend makelaar en wordt u aangesproken op een meetverschil? In beide gevallen is een tijdige en goed gedocumenteerde reactie van belang. Hertaxatie, hermeting volgens NEN2580 en een gerichte aansprakelijkstelling vormen de fundamenten van zo'n traject. Bij spoed, bijvoorbeeld omdat een termijn dreigt te verlopen of beslag overwogen moet worden, biedt een kort geding uitkomst.