Vastgoedgeschil Gemeente: Wanprestatie en Onrechtmatige Daad bij Gebiedsontwikkeling Kijkduin

Op 18 maart 2026 deed de Rechtbank Den Haag een opmerkelijke uitspraak in een langlopend geschil tussen projectontwikkelaar KOM c.s. en de Gemeente Den Haag over de herontwikkeling van het Deltaplein in Kijkduin. De rechtbank oordeelde dat de gemeente zowel wanprestatie heeft gepleegd als onrechtmatig heeft gehandeld. Een uitspraak die voor iedere ontwikkelaar die samenwerkt met een overheidspartij relevant is.

De Feiten: Herontwikkeling Deltaplein Kijkduin

De Kijkduinse Ontwikkelingsmaatschappij B.V. (KOM) en gelieerde vennootschappen sloten een samenwerkingsovereenkomst met de Gemeente Den Haag voor de herontwikkeling van het Deltaplein in Kijkduin. De taakverdeling was helder: de ontwikkelaar zou een parkeergarage, horeca, winkels en appartementen realiseren. De gemeente nam de verantwoordelijkheid op zich voor de herinrichting van de openbare ruimte en de aanleg van een toegangsweg naar de parkeergarage.

In de praktijk bleek de gemeente haar deel van de afspraken niet na te komen. De openbare ruimte werd niet tijdig heringericht en de noodzakelijke toegangsweg naar de parkeergarage liet op zich wachten. De ontwikkelaar zat met een gerealiseerd project dat door toedoen van de gemeente niet optimaal functioneerde.

Het Oordeel: Tekortkoming én Onrechtmatige Daad

De rechtbank oordeelde op twee grondslagen dat de gemeente in het ongelijk stond.

Ten eerste stelde de rechtbank vast dat sprake was van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst (art. 6:74 BW). De gemeente was contractueel gehouden om de openbare ruimte te herinrichten en een toegangsweg aan te leggen, maar is daarin tekortgeschoten. Dit levert wanprestatie op.

Ten tweede — en dat is bijzonder — oordeelde de rechtbank dat de gemeente ook onrechtmatig had gehandeld (art. 6:162 BW) jegens KROM, een aan KOM gelieerde vennootschap die geen directe contractspartij was. De gemeente handelde in strijd met wat in het maatschappelijk verkeer betaamt door haar verplichtingen rondom de gebiedsontwikkeling niet na te komen, waardoor ook deze partij schade leed.

Opschortingsrecht: De Exploitatiebijdrage Op Pauze

Een praktisch belangrijk onderdeel van de uitspraak betreft het opschortingsrecht (art. 6:52 BW). KOM was op grond van de overeenkomst een exploitatiebijdrage verschuldigd aan de gemeente. De rechtbank oordeelde dat KOM gerechtigd was de betaling daarvan op te schorten, nu de gemeente haar eigen verplichtingen niet nakwam.

Dit is een belangrijk signaal voor de praktijk. Het betekent dat een ontwikkelaar die braaf zijn deel van de overeenkomst nakomt, niet verplicht is om door te betalen als de overheid stil zit. De opschorting is een krachtig drukmiddel dat de gemeente dwingt om alsnog te presteren.

Schadevergoeding: Verwijzing naar Schadestaatprocedure

De rechtbank verwees de vaststelling van de exacte omvang van de schade naar een afzonderlijke schadestaatprocedure. Dat betekent dat de aansprakelijkheid vaststaat, maar dat de hoogte van de schadevergoeding in een vervolgprocedure nader wordt bepaald. Voor KOM c.s. is dit een belangrijke overwinning: de grondslag is gelegd, de schade hoeft "alleen nog" te worden begroot.

Wat Leert Deze Uitspraak?

Deze uitspraak biedt concrete lessen voor ontwikkelaars en vastgoedeigenaren die samenwerken met gemeenten bij gebiedsontwikkeling.

• Leg mijlpalen contractueel vast. Vage toezeggingen van een gemeente zijn onvoldoende. Zorg voor concrete deadlines, boeteclausules bij vertraging en meetbare prestatieverplichtingen. Hoe specifieker de overeenkomst, hoe sterker uw positie als de gemeente achterblijft.
• Documenteer alles. Bewaar alle correspondentie, verslagen van overleggen, en leg mondelinge toezeggingen schriftelijk vast. In een procedure draait het om bewijs. Een goed dossier is het halve werk.
• Ken uw opschortingsrecht. Als de gemeente haar verplichtingen niet nakomt, hoeft u niet klakkeloos door te betalen. Het opschortingsrecht (art. 6:52 BW) kan een effectief drukmiddel zijn. Schakel wel altijd eerst juridisch advies in voordat u opschort, want een onterechte opschorting kan u duur komen te staan.
• Denk breder dan het contract. Ook partijen die niet direct contractspartij zijn, kunnen de gemeente aanspreken op grond van onrechtmatige daad. Dit is relevant bij holdingstructuren of samenwerkingsverbanden waarbij meerdere vennootschappen betrokken zijn bij één project.
• Handel tijdig. Wacht niet te lang met het aanspreken van de gemeente. Hoe langer u stilzit, hoe lastiger het wordt om aan te tonen dat u tijdig heeft geklaagd en dat de schade het gevolg is van het handelen (of nalaten) van de gemeente.

De volledige uitspraak is gepubliceerd op rechtspraak.nl onder ECLI:NL:RBDHA:2026:5698.